FACILITY MANAGMENT: DAI CAFM AL MODELLO DIGITALE

In questo post affrontiamo il livello di implementazione che sussiste tra le tecnologie di tipo informatico necessarie al mantenimento in efficienza di edifici,  ed i formati digitali dei modelli progettuali delle costruzioni, indicando come sia diventata una necessità, date le istanza metodologiche dettate dal  mercato delle costruzioni supportate da una dinamica evoluzione ed innovazione informatica, adattare uno strumento di gestione del costruito con la metodologia ormai consolidata della progettazione digitale degli edifici meglio nota come Bulding Information Modeling . Dunque un processo operativo che associa metodo di gestione del costruito con gestione del processo progettuale e costruttivo. 

Nell' affrontare questo aspetto va intano detto che la disciplina del facility managment, come di retta traduzione della definizione americana si riferisce a metodi, strumenti e profili tecnici specifici  impiegati nel mantenimento  in efficienza  di un edificio, o di un patrimonio di più complessi edilizi  lungo tutto il ciclo di vita, quindi dalla costruzione  fino alla presunta dismissione. Dal punto di vista strettamente operativo essa è sempre stata supportata da un processo metodologico essenzialmente legato all'utilizzo  congiunto di programmi di  rappresentazione CAD che quando utilizzati da tecnici servono a generare i layout grafici unitamente ai database relazionali specificatamente performanti in grado di relazionare informazioni ad oggetti grafici il tutto per fornire una interfaccia software operativa ad uso e consumo poi dei responsabili o degli addetti a vario titolo  nella manutenzione lato proprietario e lato prestatore di servizi manutentivi, quindi non necessariamente tecnici, ma amministrativi.  

In termini essenziali e se vogliamo riduttivi, gestire un edificio significa avere i layout planimetrici degli spazi costruiti distribuiti per piani  in cui sono rappresentati gli oggetti manutentivi, quelli facenti parte della dotazione edilizia e tecnologica dell'edificio stesso, come elementi impiantistici, di finitura, o le superfici in genere (quelle cioè delle finestre e vetrate, pavimenti, controsoffitti, rivestimenti,  etc.) ai quali associare dati ed informazioni relative ad interventi manutentivi previsti o straordinari, curandone il flusso informativo, richieste e o registrazione di interventi, quantificazione economica degli stessi  censimento e aggiornamento delle dotazioni ( asset),  monitoraggio in tempo reale anche di processi legati ai consumi energetici , agli approvigionamenti, al funzionamento dei sistemi impiantistici. Quando la gestione cosi come indicata riguarda anche gli elementi presenti negli spazi legati ad una qualche attività operativa, produttiva o di semplice fruizione si parla di Asset Managment.

 Questa disciplina, approntata e sistematizzata in America già decenni fa è  divenuta prassi nell‘esperienza consolidata di tutti gli enti e grandi società strutturate attive nei vari settori produttivi  ma proprietarie di grandi patrimoni immobiliari, o di società terze specializzate nella gestione, al punto di rappresentare una delle attività leader nel settore terziario  dei servizi  e nei vari paesi più industrializzati del mondo, caratterizzata da percorsi formativi di carattere accademico, lauree e specializzazioni,  e regolamentata sia da articoli di legge inerenti il settore degli appalti pubblici, che da procedure standardizzate ISO, UNI ed altri enti di normazione che le mantengono in continuo aggiornamento.

Ovviamente le tecnologie informatiche a supporto, ormai consolidate passano per piattaforme più o meno diffuse e come detto in continua evoluzione. Si parla infatti di CAD tradizionalmente impiegati per la rappresentazione tecnica dedicati al tipo di attività già citata, che in quanto dedicati prendono il nome di CAFM cioè CAD per facility managment. Senza entrare nello specifico di piattaforme e modalità, diremo che i CAFM sempre più legati a tecnologie web e cloud rientrano nella gamma dei più ampi sistemi cosiddetti CMMS. In  effetti l'acronimo CMMS sta per Computerized Maintenance Management System, cioè sistema digitale di gestione della manutenzione, una vera e propria piattaforma scalare che dialoga con i programmi gestionali specifici per i vari ambiti aziendali, contabilità , gestione magazzino, gestione interventi per riparazioni o manutenzioni previste etc.

GLI STRUMENTI TRADIZIONALI DEL FACILITY MANAGMENT

Dunque  CMMS,  è un  termine generico per indicare un certo tipo di software utilizzato per gestire tutte le informazioni di manutenzione. Ed ovviamente nell’ era della tecnologia cloud  in cui sono fondamentali,  tutti i protocolli di Cyber security queste informazioni possono essere rappresentate da  dati patrimoniali  atti documenti , contratti  e  quindi interni e  riservati, ma residenti in basi dati che risiedono su supporti informatici dedicati come le Virtual Machine di opportuna capacità messe a disposizione da chi fornisce e sviluppa queste piattaforme. Esse  per l’enorme mole di dati che devono processare saranno impostate  con criteri di Backup e periodico  e salvataggio dati su supporto fisso come store data, server, BIG room data aziendali.

 Ovviamente questi dati interessano servizi che ormai ogni softwares del genere garantisce, dall’anagrafica tecnica alle schede degli asset, passando per i piani di manutenzione, le richieste di intervento tecnico e gli ordini di lavoro. Consente inoltre di gestire tutta la documentazione, la cronologia degli interventi e i rapportini di intervento da fasi e programmati e relativi consuntivi semestrali o annuali, inventario aggiornato dei pezzi di ricambio presenti in magazzino, oltre naturalmente ai tecnici e fornitori. Un elenco più o meno generalizzato su cosa fa un CMMS potrebbe essere :

• Anagrafica tecnica degli asset e delle strutture
• Richieste di intervento ed apertura di ticket presso i manutentori
• Analisi preliminari tematiche per la gestione ottimizzata degli spazi (es ai fini della sicurezza antincendio o ad esempio  epidemiologica )
• Gestione degli ordini di lavoro
• Asset management
• Programmazione degli interventi previsti e loro periodicità temporale
• Piani di manutenzione per edifici pubblici DPR 207/2010
• Gestione dell’inventario e magazzino e dei pezzi di ricambio
• Gestione delle liste di  fornitori
• Gestione dei documenti  ( atti  e contratti)
• Check-list di manutenzione come da specifiche tecniche
• Rapporti di lavorazione
• Proiezione e resoconti  di tempi e dei costi di intervento
• Rendicontazione degli interventi
• Utilizzo della tecnologia Qr-Code per accesso ai dati
• APP per smartphone o apparecchi mobili.
• Monitoraggio e controllo delle prestazioni dei sistemi
• Integrazioni con gli altri sistemi  gestionali aziendali,  SAP, ERP, etc, 
• Approvvigionamento delle risorse
• Monitoraggio delle centraline di rilevazione consumi energetici

Ovviamente l'uso di una multipiattaforma CMMS può è destinato ai clienti, ossia  a quelle organizzazioni che necessitano di gestire per il tramite del proprio ufficio tecnico grossi patrimoni immobiliari ma anche da parte di chi interviene su di essi in base a precisi accordi economici contrattuali.

LA METODOLOGIA BIM FACILITA IL  FACILITY MANAGMENT

Già in altri precedenti articoli abbiamo riferito come la progettazioni digitale comporti un processo per definizione multidimensionale. Questo concetto proietta in maniera esponenziale gli obiettivi del Facility essenzialmente lineari e basati su modelli descrittivi grafici bidimensionali ad usufruire di una dimensione di analisi e disponibilità di dati ben  più ampia. Esprimendoci con maggior chiarezza, la progettazione digitale come è noto si basa su una rappresentazione 3D di oggetti tecnici di tipo AEC ( Architectural , Engineering , Costruction) complessi capaci di contenere informazioni perfezionabili ed ampliabili al crescere del progetto.

 Per sintetizzare,  quando si fa una analisi  dei tempi di realizzazione del modelli si effettua una simulazione del crescere del modello nell’avvicendarsi delle attività costruttive, quindi parliamo della dimensione temporale che aggiunta al 3D genera l’analisi 4D. Sappiamo poi che una analisi dei costi riportati lungo l’arco temporale aggiunge la dimensione economica generando una analisi multidimensionale di ordine 5D. La valutazione della performance energetica in termini di consumi energetici e dei risparmi in seguito ad accorgimenti di efficientamento porta ad una analisi di tipo ambientale che porta alla dimensione 6D. Descrivere infine tutti i processi manutentivi generati dai cosiddetti eventi scatenanti, termine presente nella norma ISO 19650 part 3 specificatamente legata al facility managment gestito con un flusso di lavoro BIM, ci riferiamo cioè a riparazione di guasti improvvisi, o manutenzioni previste, o passaggi di proprietà dell’edificio che generano un riallinearsi di asset e dotazioni tecnologiche o strategie manutentive, che portano il nostro flusso di lavoro ad una dimensione che in BIM è detta 7D. Il problema del BIM applicato all' FM diventa dunque quello di  riportare questa dimensione conseguita, di nuovo ad una rappresentazione 2D dell’immobile che nel BIM, con viste e tavole ricavate dal modello è funzionale ed accessoria ai progetti autorizzativi e di ed esecutivi ed a nient’altro.

Oggi il problema di tutte le piattaforme CMMS è proprio quello di sfruttare il database generato e presente nel modello ed adattarlo alle piattaforme ricavando da esso le  anagrafiche del modello gestionale ,  estrarre dati da oggetti 3D  ed associarli a simboli 2D così come presenti nelle interfacce in modo da costruire appunto quel database dinamico  nel sistema in  cui devono accedere soggetti  che non  operano nel settore della progettazione ma semplici manutentori o figure amministrative aziendali preposte alla manutenzione ,  coloro cioè che di fatto le manutenzioni hanno il compito di farle svolgere e registrarne le informazioni ,  costi tempi modalità attuatori etc ….quindi “riappiattire” il 3D all’indietro nel CAD.

Probabilmente i CMMS devono evolversi integrando la loro struttura con la lettura di retta dai dati del modello digitale  abbandonando certi stereotipi caratterizzanti e sfruttare le potenzialità del BIM che nasce proprio per questo scopo , generando applicazioni che interpretano  arricchiscono, o  sistematizzano i dati del modello BIM epurato delle sue informazioni 4D e 5D costruttive ed oltremodo semplificato per sfruttare però il suo stesso modello organizzativo per la gestione degli interventi manutentivi fatti da farsi e  programmati, straordinari tracciabili  in uno storico appunto registrato nel modello bim e reso disponibile agli addetti a vario titolo coinvolti .